Станет ли Одесса мамой для осиротевшего ренийского жилфонда?

Далеко не каждый горсовет в Украине осмелился сделать то, что сделала Ренийская мэрия. Городской голова Игорь Плехов сознательно принял радикальное, во многом непопулярное и даже рискованное решение. Неудивительно, что оно вызвало неоднозначную реакцию со стороны ренийцев.

Впрочем, давайте пока воздержимся от преждевременных выводов и оценок. Сначала надо получить ответы на «стартовые» вопросы, волнующие большинство жителей города. И эти ответы согласился дать нашему корреспонденту директор «ЖЭК» Геннадий Цыганенко.

- Геннадий Петрович, учитывая тот факт, что вы – из Одессы, давайте для начала сравним положение дел в ЖКХ областного центра и Рени. Понятно, что по уровню экономической активности и доходов населения такое сравнение будет не вполне корректным. Вместе с тем украинский жилфонд практически везде находится в одинаковом состоянии, и проблемы с его содержанием столь же одинаковы в разных городах и регионах. Быть может, начнём беседу с тарифов? Очень больная тема.

- Сегодня в одесских новостройках тариф на обслуживание домов и придомовых территорий составляет 11-14 гривен за квадратный метр. И люди должны понимать, что эта цена обусловлена математикой. А математика, как известно, точная наука. Тарифы считает и утверждает Одесский горисполком, и «нарисовать» лишь бы что там не получается. Всё считается согласно законам и постановлениям Кабинета министров.

Что касается тарифов в Рени. Когда мы решили участвовать в местном конкурсе по выбору жилищной управляющей компании, то, естественно, изучали экономическую обоснованность размера ренийской квартплаты (на момент проведения конкурса тариф составлял 1,20 грн за квадратный метр – А.П.). Действующая квартплата совершенно не соответствует нынешним экономическим реалиям. Это не только наше мнение – это мнение самой городской власти. Даже многие жильцы объективно признают, что за 1,20 грн невозможно нормально содержать жилфонд.

- Помнится, не так давно городской голова Игорь Плехов говорил, что повышение тарифа не перешагнёт отметку 2 гривны. Как я понимаю, у вас другие предложения.

- Да, мы прислали письмо на имя мэра с предполагаемым графиком увеличения квартплаты. Мы прекрасно понимаем, что в сегодняшних условиях любое, даже самое обоснованное повышение тарифов воспринимается людьми очень болезненно. Но если этого не делать, городской жилфонд продержится ещё год-полтора. А дальше будет разруха.

Наша компания предлагает следующее поэтапное повышение тарифа: с 1 октября по 31 декабря 2016 года – 2,80 грн за квадратный метр, с 1 января по 28 февраля 2017 года – 3,10 грн, с 1 марта 2017 года – 3,80 грн. В этот тариф мы заложили одну гривну на проведение капитальных ремонтов крыш, подъездов, окон, дверей и т.д. Если бы мы сразу зашли в Рени с тарифом 3,80 грн, то у нас были бы деньги на ремонт уже весной. Но поскольку рост квартплаты будет постепенным, нам потребуется какое-то время, чтобы саккумулировать средства – около 250-300 тысяч гривен. Они появятся не раньше середины лета следующего года.

- Вы упомянули размер квартплаты в одесских новостройках. А какой тариф в той же Одессе на обслуживание старых домов?

- Пока 1,68 грн.

- А почему так мало? Где логика? Ведь старые дома требуют гораздо больше финансовых вложений, чем новые.

- Если честно, то в старых одесских домах тариф должен быть 25 грн за квадратный метр. Не устраивает такой тариф? Значит, жильцы должны скинуться, собрать значительную сумму денег и оплатить капремонт коммуникаций, крыши, фасада, подвалов и так далее.

- И всё же, почему в Одессе такая разница в квартплате между новыми и старыми домами? Быть может, высокие тарифы существуют там, где есть ОСМД?

- И там, где ОСМД, - тоже. Но если дома обслуживает управляющая компания, цены практически одинаковые. В чём разница между ОСМД и управляющей компанией? В случае каких-то аварийных ситуаций компания сама принимает быстрые решения, что и как надо делать. А в ОСМД возникает проблема времени: они не могут быстро отреагировать на аварию или поломку, потому что надо обсудить проблему с жильцами и собрать с них деньги.

Приведу пример из собственной практики. Мы обслуживаем новый дом, но не работают два из шести лифтов – плохое качество. И нам надо собрать полмиллиона гривен только на один лифт. Собираем уже полгода…

- Скажите, пожалуйста, как долго ваша компания существует на рынке ЖКХ? В интернете о ней почему-то ничего нет. То есть рядовой потребитель коммунальных услуг не может самостоятельно проверить вашу историю и репутацию. В подобных случаях всегда возникают нехорошие подозрения… Сколько домов вы обслуживаете на сегодняшний день? Ареал вашей деятельности – только Одесса? Или не только? Расскажите более подробно о компании.

- «Жилищно-эксплуатационная компания» - это дочернее предприятие, которое было создано для обслуживания 134-х одесских домов по соглашению с Министерством обороны. Однако военное ведомство пока отложило данный вопрос. А «матерью» компании является хорошо известное в Одессе ООО «Олимп. Комсервис». Оно было создано ещё в 2007 году специально для обслуживания жилого комплекса на Фонтанской дороге. Это порядка 50 тысяч квадратных метров жилья. Если сравнивать с Рени, то это – одна треть вашего города. Кроме того, у нас есть ещё одна компания – «Олимп. Комсервис. Плюс», которая обслуживает Селекционно-генетический институт. Там у нас 23 дома, и мы приняли их в довольно плачевном состоянии. Этот жилфонд разбросан на площади 26 гектаров. Мы также обслуживаем водопровод, канализацию и электросети. Кварплата там – 4 гривны за квадратный метр. Пока. Тариф однозначно будет повышаться, поскольку мы имеем дело со старым жилфондом. В феврале 2015 года, когда мы только зашли туда, уже на «входе» потратили 300 тысяч гривен. Почему? Канализация фактически не работала, и дома «ходили под себя», были проблемы с энергоснабжением, а именно с двумя трансформаторами. Один отремонтировали сразу, сейчас меняем второй. Мы также работаем со строительными компаниями, - в частности, с известной в Украине компанией «Стикон» (действует на рынке уже 50 лет). Мы обслуживаем их дома после сдачи в эксплуатацию. Там у нас – совершенно другой подход, вызванный другой планировкой и прочими факторами. В общем, пробуем работать по европейским стандартам.

Если говорить о нашем качестве обслуживания в сравнении с ЖЭКами Одесского горсовета, то им до нас очень далеко. Если же сравнивать с подобными управляющими компаниями… Надо понимать, что есть дома, где тариф доходит до 20 гривен за квадратный метр. И люди платят, потому что они знают, ЗА ЧТО они платят. Если в доме есть собственный бассейн, то сами понимаете уровень комфорта и уровень квартплаты соответственно.

Разумеется, бассейны – не ренийская тема. Однако не выполнять те же услуги по дератизации и дезинсекции (уничтожение мелких грызунов, тараканов, комаров, клещей и др. насекомых – А.П.), чего местные частные домоуправления практически никогда не делали, - это просто губительно для любого дома. А кто будет заниматься борьбой с крысами и комарами?

- Это всё понятно. Но как переубедить людей с советской психологией? Одни считают так: не нужны мне «лишние» услуги – главное, чтобы был маленький тариф. Другие убеждены, что какой-то «добрый дядя» должен им всё делать независимо от тарифов. Жилфонд в Рени в основном старый, в домах очень много пенсионеров, а они зачастую – самые требовательные и в то же время малообеспеченные жильцы. Они хотят всё, но за маленькие деньги. Как быть с такой дилеммой?

- Как известно, пенсионеры – самые дисциплинированные плательщики. Мы рассматривает их как лучших партнёров, потому что они хорошо понимают: дом надо содержать. А за это надо платить. Другой вопрос – вечная «загадка», куда уходят деньги и почему никто ничего не делает? Сегодня такое время, что этот номер уже не проходит. Люди начинают спрашивать, как и куда потрачены их деньги. У нас – другой подход. Если мы за что-то взялись, то потом не слышим вопроса: «Почему вы это не сделали?». Иногда мы даже помогаем людям решать какие-то бытовые проблемы внутри квартиры, и часто помогаем бесплатно. Человек должен лишь предоставить свои материалы. Если же с просьбой обращается, допустим, одинокая старушка, то мы помогаем без всяких вопросов.

- А что вы будете делать с принципиальными неплательщиками, которые накопили по квартплате сотни и тысячи гривен долгов? Эти люди живут по принципу: «Никто ничего не делает – значит, я не обязан платить». При этом они выносят мусор и пользуются другими услугами, за которые платят более добросовестные соседи. Тем не менее именно из-за таких «принципиальных» годами висят долги по тому или иному дому…

- Подобные люди просто придумали себе универсальное оправдание. Даже если они в чём-то правы (а услуги по содержанию домов в Рени действительно предоставлялись не в полном объёме), то это не значит, что вообще ничего не делалось. Но если кто-то что-то недоплатил, следовательно, кто-то что-то недополучил: те же ЖЭКи или ЧП недополучили краску, материалы и т.п. И, значит, они не сделали полностью свою работу. Замкнутый круг. Кто от него страдает? Все страдают.

- И всё же, что вы собираетесь делать с нынешними долгами по квартплате? Списывать? Выбивать? Судиться с должниками?

- Мы работаем в рамках закона и не пугаем граждан коллекторами или судом. Существуют более эффективные меры воздействия на должников. К примеру, сегодня все прекрасно понимают актуальность вопроса субсидий. И если у собственника квартиры есть долги за коммунальные услуги, субсидию ему не начислят. Управление соцзащиты требует от поставщиков услуг отчёты об уровне оплаты со стороны потребителей. Если, допустим, мы выдали справку об отсутствии долга, а органы соцзащиты узнают, что человек на самом деле не платит, то потом мы же должны будем вернуть эти деньги «собесу». Мы такими вещами не занимаемся. Так что с оплатой у нас всё легко и просто. (Очевидно, Г. Цыганенко решил просто напугать должников. Министр социальной политики Украины Андрей Рева опроверг миф о том, что субсидии не назначаются при наличии задолженности за коммунальные услуги. Министр напомнил, что эта норма была отменена еще в 2011 году, - Прим. ред).

Но есть и другая сторона вопроса. Чем можно напугать человека, с которого нечего взять? В любом случае с людьми надо работать, разъяснять суть проблемы. Порой мы даже просто закрываем глаза на долги потребителей, откровенно живущих за чертой бедности. Ну, а что касается неплательщиков, разъезжающих на хороших машинах… Ведь в подобных случаях получается, что соседи платят не только за себя, но и «за того парня», который почему-то решил, что он самый хитрый. Как это называется? Воровство. Самое настоящее воровство, потому что должник по сути ворует у тех, кто долгов не имеет. Кстати, сегодня уже сами люди начинают это понимать и разбираться с «принципиальными» неплательщиками. И это – первые признаки нового, правильного «коммунального мышления». Никто не хочет и не должен содержать других за свой счёт, недополучая при этом полный объём услуг. Не можешь платить? Продавай квартиру или машину. Сколько стоит залить полный бак бензина? Полторы-две тысячи гривен. А сколько надо заплатить за квартиру? Плюс-минус 150 гривен в месяц. Да и что можно сделать, предположим, в 50-квартирном доме, где каждый хозяин заплатил эти 150 гривен? Соберём мы «аж» 7500 гривен. Что можно сделать в доме на эти деньги? Что-то. Но не то, что необходимо. Это не те деньги. У нас деньги сильно обесценились. Если всё стоило в долларах, то оно и осталось в долларах. При курсе 8 гривен за доллар ренийская квартплата в размере 1,20 грн за квадратный метр равнялась, грубо говоря, 15 центам. А сейчас это 5 центов. Как-то надо соблюдать какой-то баланс.

В конце концов, все должны понимать, что их жильё – это весь дом, а не только отдельная квартира. Если кто-то думает, что у соседа протекает потолок, «а меня это не коснётся», то он ошибается. Коснётся, и ещё как.

- В какой форме ваша компания собирается работать в Рени? В форме филиала? Или на иных правовых условиях?

- «Жилищно-эксплуатационная компания» полностью переезжает в Рени. Более того, я готов отказаться от должности директора в пользу местного специалиста, чтобы народ не говорил, что ренийским жилфондом распоряжаются одесситы и только одесситы. Хотя я остаюсь учредителем фирмы.

- Геннадий Петрович, вы уже решили, как быть с местными частными домоуправлениями, которые фактически прекращают свою деятельность? Их специалисты будут приняты на работу в «ЖЭК» в полном составе? Или возьмут не всех?

- Мы решили взять абсолютно всех – даже тех, кто занимался бизнесом. Если они хотят у нас работать. Если не хотят – это их выбор. Мы уже начали с ними переговоры на эту тему, будем общаться и дальше. В том числе с рядовыми сотрудниками.

- А с жильцами?

- С жильцами начнём общаться, когда пойдёт работа. О чём говорить, если мы пока ещё ничего не сделали.

- Но вы должны понимать специфику маленького города, где огромную роль играют слухи, страхи, а иногда и целенаправленная дезинформация. А тем более в ситуации, когда идёт теневая «идеологическая» борьба между командами старого и нового мэров. Кстати, вас вместе с действующим городским головой уже заранее записали в категорию «бандюков» и «рейдеров», которые осуществляют «наглый и циничный захват городского жилфонда». Весь город буквально гудит, люди обсуждают «ужасных одесситов» на улицах и в магазинах. Так что вам придётся столкнуться, мягко говоря, с недоверием местного населения. Давайте говорить честно: информационная кампания, которую надо было провести в Рени перед вашим приходом, просто провалена. Формированием положительного общественного мнения никто не занимался. Не поздно ли будет говорить с людьми «по ходу дела»?

- Я не вижу тут особой проблемы. Всё равно будут работать все ренийские, включая директора компании. И деньги, поступающие от жильцов в виде квартплаты, будут оставаться в Рени.

- Но вы же – не благотворительная организация. Как я понимаю, после трёхкратного роста тарифа ваша фирма уйдёт от пресловутой «вечной убыточности ЖКХ» и будет зарабатывать какую-то прибыль.

- Конечно. Мы планируем свою рентабельность на уровне 7 процентов. Кстати, это мало. Но! Рынок ЖКХ – очень большой, и работа в Рени позволит нам развиваться дальше. Чем больше мы будем расти, тем больше будем зарабатывать. Нормальная стратегия любого нормального бизнеса.

- Сколько многоквартирных домов «ЖЭК» будет обслуживать в Рени?

- Девяносто один дом. Такую цифру определил горисполком по результатам нашей победы в конкурсе. К слову, в отличие от других участников конкурса, мы предоставили пакеты документов с экономическими расчётами по каждому дому.

- Я не юрист, но, на мой взгляд, в данных обстоятельствах возникает следующая правовая проблема. Жильцы обслуживались местными частниками на договорных условиях. Теперь всё радикально изменились, однако прежние договоры не могут утратить силу автоматически. И вполне может случиться, что какие-то владельцы квартир заявят вам: «Мы вас знать не знаем и знать не хотим, у нас есть договор с таким-то предприятием, и оно нас устраивает. А с вами мы не хотим иметь дело, и платить вам не будем». И что тогда?

- Дело в том, что балансодержателем коммунального имущества – в данном случае многоквартирного жилфонда – остаётся горсовет. И любые управляющие компании могут работать только с разрешения горсовета. Старые частные домоуправления уходят, и договоры с ними утрачивают силу. Со своей стороны мы также будем заключать с жильцами договоры на обслуживание домов. Однако, что касается долгов перед прежними ЧП, то частники вправе в течение трёх лет подавать иски в суд о взыскании этой задолженности.

- Насколько мне известно, по состоянию на середину июня т.г. задолженность жильцов перед ЧП Браила превысила 200 тысяч гривен, перед ЧП Козловская – около 600 тысяч гривен. Для маленького города это – огромные деньги…

- Не такие уж огромные. Когда мы начали работать с одесским Селекционно-генетическим институтом, там тоже была большая задолженность: по электроэнергии – 2,2 миллиона гривен, по воде – около 1,4 млн грн, по обслуживанию домов – 800 тыс. грн. Это при том, что в начале 2015 года в одних домах квартплата составляла 28 копеек за квадратный метр, в других – 36 копеек, в третьих – 1,31 грн. И люди даже этих копеек не платили. А теперь – платят, никуда не делись. Повторяю: главным стимулом здесь стала невозможность получить субсидию при наличии задолженности за коммунальные услуги. Таким образом, платить – гораздо выгоднее, чем не платить.

- Заместитель Ренийского городского головы Андрей Лантинов говорил, что договор между горсоветом и вашей компанией будет подписан сначала на год. Вы подтверждаете эту информацию?

- Заключать договор на год просто нет смысла. Мы планируем работать в Рени, как минимум, пять лет.

- Геннадий Петрович, вы сказали, что балансодержателем жилфонда остаётся горсовет. А как это соотносится с действующим законодательством, согласно которому полноправными собственниками квартир являются сами жильцы. Ведь и коммунальная реформа, в сущности, исходила из данной нормы закона: коль люди – хозяева своих домов, то пусть они и отвечают за содержание своего жилья. Государство и местные власти «умывают руки»…

- Смотрите. Юридически всё просто и логично. Когда люди приватизировали квартиры, они тем самым приватизировали какую-то часть многоквартирного дома, - грубо говоря, внутренние жилые помещения. Но ведь есть ещё всё то, что существует за пределами квартир: внешние стены, крыши, подвалы, чердаки, лестничные клетки, освещение в подъездах, коммуникации. Всё это – собственность горсовета. Да, если люди решили создать ОСМД, то они как бы выходят из подчинения горсовету и полностью берут на себя содержание ВСЕГО дома. И тогда городская власть уже не имеет к этому дому никакого отношения. Протекает крыша? Жильцы будут ремонтировать её за свой счёт. Прорвало канализацию в подвале? Жильцы будут ремонтировать её за свой счёт. И так далее. Но если люди не захотели создавать ОСМД, то тогда, извините, горсовет вправе назначить управляющую компанию. Дом не может оставаться бесхозным – кто-то всё равно должен его обслуживать. Вот вам и вся причина, по которой наша компания пришла в Рени. Более того, при таком положении дел горсовет будет продолжать вкладывать в развитие жилфонда какие-то деньги из местного бюджета, помогая нам. А людям, которые возмущаются «вторжением одесситов», могу сказать одно: раньше надо было возмущаться. Закон дал вам шанс организовать ОСМД и взять своё жильё в собственные руки. Вы этот шанс не использовали. Ну, тогда дайте работать другим. Одно из двух.

- Какая взаимная ответственность прописана в договоре между Ренийским горсоветом и «ЖЭК»? Как бы то ни было, но ренийцев справедливо волнует вопрос: не получится ли так, что одна сторона договора «кинет» другую, а расхлёбывать последствия, как всегда, придётся жителям города?

- Договор находится в стадии проекта, и мы ещё не знаем всех деталей. Но в любом случае взаимная ответственность предусмотрена законодательством. Даже если что-то не зафиксировано в договоре, на сей счёт существует правовая теория и практика. Пока могу сказать одно: если мы не будем выполнять взятые на себя обязательства, то горсовет может расторгнуть договор с нами. Но мы не намерены доводить до этого. Оскандалиться нам не интересно.

- Некоторые ренийцы упрекают горсовет в том, что, назначив конкурс по выбору управляющей компании, мэрия заранее обеспечила победу вашей фирме, а местных предпринимателей фактически устранила с рынка.

- Я уже упоминал о том, что мы подготовились к конкурсу очень основательно, подав весь пакет документов. По каждому дому! В то же время один из наших местных соперников принёс на конкурс четыре листочка бумаги. И это – уровень подготовки к конкурсу? Если он так подготовился, то он и работать так будет. Ну, и в чём наша вина? В том, что мы подготовились лучше? Неужели надо всегда отдавать предпочтение местным только лишь потому, что они – местные? По-моему, это ущербная логика. Тем более что четверо местных предпринимателей вообще отказались от участия в конкурсе.

Что касается слухов и страхов, которые распространяются в Рени по поводу нашей компании, то мы не собираемся с этим бороться. Лучший способ борьбы – показать людям наши реальные дела. И тогда все вопросы исчезнут сами собой.

* * *

Учитывая громкий общественный резонанс, вызванный передачей ренийского жилфонда под управление одесситов, мы не могли ограничиться ответами Г. Цыганенко на вопросы журналиста. И решили покопаться в интернете, чтобы узнать репутацию этого человека.

Согласитесь, сегодня каждая публичная личность в той или иной степени оставляет свой след во «всемирной паутине», и прежде всего в социальных сетях и на всевозможных форумах. Скрыться от всевидящего ока интернета почти невозможно. А посему мы резонно предположили: если директор «ЖЭК» действительно такой «плохой парень», каким его изображают противники нынешнего мэра Рени, то глобальная Сеть уж точно выдаст какой-нибудь компромат на него.

Удивительно, но факт: никакой «пикантной» информации на Цыганенко мы не нашли. Более-менее детально его личность обсуждалась в 2013 году на интернет-форуме общественной организации «Защита прав инвесторов новостроек и собственников жилья «Правое дело». Однако это обсуждение не вышло за рамки обычного бла-бла-бла в духе «кто он такой и с чем его едят?». Например, среди вопросов, которые задал форумчанин под ником «_L_A», были такие: «Какое отношение он (Цыганенко) имеет к «Правому делу», не являясь инвестором?»; «На каких условиях он (Цыганенко) предоставляет свой офис для «Правого дела»?»; «Каким образом он (Цыганенко) отмазал О. Михайлика в 2009 году от денежных поборов в ЖК «Гагарин Плаза-1»?».

Кстати, последняя формулировка очень интересна. Речь идёт о том, что человек не организовал денежные поборы в системе ЖКХ, а кого-то «отмазал» от них…

Короче говоря, ничего скандального. Что ещё удалось нарыть в Сети? Лишь то, что Цыганенко в своё время был директором и бухгалтером ООО «Газтранзит» (Одесса, Ильичёвск), созданного в 1995 году. Род деятельности предприятия по КВЭД: производство и распределение газообразного топлива, строительство, строительство трубопроводов и прокладка линий энергообеспечения и связи местного назначения, работы по завершении строительства.

Опять же, ничего сомнительного: не «купи-продай», а нормальный бизнес в реальном секторе экономики. Причём никакой информации о конфликтах и скандалах с участием ООО «Газтранзит» в интернете мы не нашли…

Разумеется, это еще не говорит о том, что управлять ренийским жилфондом будут ангелы с белоснежными крыльями. Однако и «сущих дьяволов» мы не увидели. Даже напрягая зрение…

А вообще, как говорят молдаване, «будем делать посмотреть». Время – лучший судья. Оно всё расставит по своим местам.